Wohnraumreaktivierung durch 18 Investoren

Die Bedeutung der Steinheimer Innenstadt als Einzelhandelsstandort ist aufgrund der nachlassenden Angebotsvielfalt insbesondere durch konkurrierende Einzelhandelsangebote am Innenstadtrand und den Online-Handel stark zurückgegangen. Daraus resultieren zahlreiche leerstehende Immobilien im Stadtkern, die das Stadtbild und den Immobilienmarkt negativ beeinflussen. Neue Initiativen zur Aktivierung der Leerstände sind erforderlich.

Auch der Marktplatz mitten in der Innenstadt ist massiv von Leerständen betroffen. Die Stadt Steinheim hat mit dem Erwerb von fünf Gebäuden im Zuge der Ausübung des allgemeinen Vorkaufsrechts im Sanierungsgebiet die zukunftsweisende Umstrukturierung des ehemaligen Einzelhandelsstandortes Marktplatz gestartet. Die gemischt genutzten Immobilien wurden im Zuge des Stadtumbaus teilweise abgebrochen und vollständig entkernt. Anschließend wurde für die fünf Gebäude eine umfassende Sanierung vorbereitet und die nicht mehr nutzbaren Bauteile vollständig zurückgebaut. Die erhaltenswerten Bauteile werden nun in die geplante Umstrukturierung einbezogen.

Im Vordergrund steht dabei das Ziel der Stadt, den Innenstadtkern zu aktivieren und Wohnraum im Bestand zu schaffen. Die Stadt übernahm die Rolle als Projektinitiator und hat auf Basis einer Bedarfsanalyse konkrete Umnutzungsperspektiven für die sanierungsbedürftigen bzw. teilweise abgängigen Immobilien entwickelt. Den Ausgangspunkt für die Planung bildete eine von der DSK begleitete Machbarkeitsprüfung von drei Architekturbüros, auf dessen Grundlage ein lokales Architekturbüro mit der planerischen und baulichen Umsetzung beauftragt wurde. Ein wichtiger Erfolgsfaktor für die Realisierung ist, dass der Inhaber des Architekturbüros nicht nur als Planer, sondern auch als Mitinvestor auftritt. Vertrauensbildend wirkten zudem die anfängliche Beteiligung der Volksbank und die Einbindung eines örtlichen Steuerberaters.

Die an der Projektentwicklungsgesellschaft beteiligten Unternehmerinnen und freiberuflich Tätigen sind fast alle in Steinheim ansässig und investieren unter dem Motto „Von Steinheimern für Steinheim“ jeweils sechsstellige Beträge in die Gesellschaft. Der Modellcharakter des Projekts wurde durch die Aufnahme in die Regionale Ostwestfalen-Lippe 2022 unterstrichen. Die DSK wurde mit der treuhänderischen Projektsteuerung beauftragt.

Mit der Maßnahme „Generationenquartier am Kump“ wird ein weiterer Meilenstein im Stadtumbauprozess umgesetzt. Mit Blick auf die Strukturprobleme hat die Stadt entschieden, in den Erdgeschossen keinen Einzelhandel mehr anzusiedeln. Mit dem Ziel der Stärkung des Gesundheitsstandorts werden in der Erdgeschosszone eine Kindertagesstätte und eine Seniorenpflegepflege angesiedelt. In den zwei Obergeschossen und dem Dachgeschoss entstehen moderne Eigentums- und Mietwohnungen, davon fünf mit Sozialbindung.

Der Besitzübergang an die Investorengesellschaft erfolgt, sobald die Stadt die vorbereitenden Arbeiten zur Entkernung, zum Teilrückbau und zur statischen Sicherung abgeschlossen hat. Über die breit aufgestellte Investorengemeinschaft wird das Vorhaben realisiert. Für die Investorengemeinschaft haben eine Modernisierungs- und Instandsetzungsvereinbarung abgeschlossen. Sie bildet die Grundlage für die Nutzung der erhöhten steuerlichen Begünstigung im Sanierungsgebiet, einen wichtigen Investitionsanreiz. Zudem werden für das über 10 Mio. Euro umfassende Immobilienprojekt rund 4,6 Mio. Euro Fördermittel (Städtebauförderung, KfW und Wohnungsbauförderung NRW) gebündelt eingesetzt – einen weiteren Erfolgsfaktor in Kombination mit der erhöhten steuerlichen Begünstigung im Sanierungsgebiet.

Das Generationenquartier leistet einen wichtigen Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung: Durch die energieeffiziente Sanierung werden Ressourcen geschont. Die Betreuungsangebote im Erdgeschoss tragen zum sozialen Zusammenhalt bei und der geförderte Wohnraum verbessert die soziale Wohnraumversorgung. Zudem ist die Sanierung wirtschaftlicher als ein vergleichbarer Neubau und es wird ein wesentlicher Schritt zur Transformation des Einzelhandelsstandorts erfolgreich umgesetzt.