4. November 2025
Wohnraumförderung in der Bahnstadt Heidelberg
Als Universitätsstadt und im Herzen der wirtschaftsstarken Metropolregion Rhein-Neckar hat Heidelberg seit Jahren steigende Mietpreise zu kämpfen. Im deutschlandweiten Mietvergleich belegt Heidelberg meist Spitzenplätze und bewegt sich dabei auf dem Niveau der Stadt Hamburg und nur knapp hinter Stuttgart und Freiburg.
Die Entwicklung eines ganzen Stadtteils auf dem Gelände eines ehemaligen Güterbahnhofs ermöglicht der Stadt, der großen Nachfrage nach Wohnraum zu begegnen. Mit der Bahnstadt entsteht seit 2008 der 15. Stadtteil der Stadt Heidelberg. Als neuer Wohnstandort entstehen auf einer Fläche von rund 125 Hektar Wohnquartiere, Büroflächen und Gewerbestandorte, Einzelhandel, Parks, Kindergarteneinrichtungen, eine Schule, Kultureinrichtungen, eine Technologie- und eine Forschungseinrichtung und mittlerweile bereits rund 3.500 neue Wohneinheiten – alles in Passivbauweise. Die DSK unterstützt als langjähriger Partner, Entwicklungsmanager und Treuhänder bei der Entwicklung des neuen, zukunftsweisenden und lebenswerten Stadtteils. Mit einer Strom- und Wärmeversorgung durch 100 Prozent erneuerbare Energien, einem hohen Baustandard, vielen Baumpflanzungen und einem ausgeklügelten Regenwassermanagementsystem durch lange Wasserbecken und der Versickerung vor Ort entsteht in Heidelberg eines der größten nachhaltigen Stadtentwicklungsprojekte Deutschlands.
Der Passivhausneubaustandard führt dazu, dass Wohnen in der Bahnstadt vergleichsweise teurer ist. Um das selbstgesteckte Ziel eines durchmischten Quartiers zu erreichen, startete die Stadt zeitgleich mit dem Einzug der ersten Bewohner:innen im Jahr 2012 mit einer direkten Wohnraumförderung für Haushalte in Mietwohnungen der Bahnstadt. Diese Subjektförderung bezeichnet einen einkommensabhängigen Mietzuschuss in Höhe von bis zu vier Euro pro Quadratmeter (förderfähiger Wohnfläche). Die Förderung richtet sich an unterschiedliche Haushaltsgrößen und eine breite Spanne an Einkommensstrukturen. So lag die Einkommensgrenze bei Mieter:innen teils bis zu 80.000 Euro. Die Förderung war ursprünglich für maximal 10 Jahre vorgesehen und konnte in der Regel gestaffelt in 2-Jahres-Zeiträumen beantragt werden. Auch die maximal förderfähigen Wohnflächen sind begrenzt, wobei zwar eine Überschreitung zulässig ist, die zusätzlichen Quadratmeter dann jedoch nicht weiter förderfähig sind.
In dem Fördertopf sind bis zu 6 Millionen Euro vorgesehen. Damit sollte ein Flächenvolumen von 300.000 m², mindestens 300 Wohneinheiten, also ca. 20 Prozent der gesamten Wohnbaufläche der Bahnstadt gefördert werden (Stand 2017).
Zu Beginn wurde auch der Erwerb von eigengenutztem Wohneigentum bezuschusst. Die Förderobergrenze lag bei einer vierköpfigen Familie bei einem Haushaltsnettoeinkommen von rund 67.500 Euro brutto im Jahr. Bei Paaren oder Lebensgemeinschaften bei bis zu 76.000 Euro brutto. Die Förderung von Wohneigentumserwerb wurde jedoch bereits nach wenigen Jahren eingestellt, weil sich der Mietzuschuss als zielführender für breitere Wohnraumförderung erwies.
Ein Ziel der besonderen Subjektförderung in der Bahnstadt (sogenannte Bahnstadtförderung) ist die Unterstützung von Schwellenhaushalten, welche ohne Wohnberechtigungsschein keine Chancen im klassischen sozialen Wohnraum haben und gleichzeitig große Schwierigkeiten erfahren, im normalen marktwirtschaftlichen Wohnungsmarkt unterzukommen. Trotz allen ist das Fördervolumen endlich, weshalb die Anträge für die Bahnstadtförderung nur noch bis zum Jahresende 2023 gestellt werden konnten.
Mit dem Modell der Subjektförderung versteht die Stadt verschiedene Herausforderungen zu adressieren. Die sogenannte „soziale Vielfalt“ ist ein Ziel der Förderung, die gleichermaßen mitbestimmte Zielgruppe von Studierenden unterstützt. Außerdem unterstützt sie die „soziale Förderung“ von Haushalten, die in der sozialen Wohnraumförderung nicht vorgesehen sind, weil die Einkommen häufig zu hoch sind, jedoch gleichwohl keine Einzeleigentümer:innen werden können und manchmal auf dem freien Wohnungsmarkt verdrängt werden. Die Subjektförderung ermöglicht den Bewohner:innen der Bahnstadt eine echte finanzielle Entlastung und schafft damit einen Anreiz zur Sozialdurchmischung vor Ort. Die Objektförderung hingegen unterstützt die Wohnbauaktivität direkt und erhält somit den Bestand durch einen nachhaltigen und langfristigen Vermögensaufbau.
