Konzeptvergabe

„Alter Sportplatz“

Kurzfassung
August 2024

Veräußerin

Gemeinde Loxstedt
Bürgermeister Detlef Wellbrock
Am Wedenberg 10
27612 Loxstedt

Projektleitung

Herr Gärtner Bauamtsleiter
Telefon: 04744/4828
E-Mail: tgaertner@gemeinde.loxstedt.de

Verfahrensbetreuung

DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH
Am Tabakquartier 50, Büroloft 27-30
28197 Bremen

Herr Klaus von Ohlen

Ansprechpartnerin

Frau Elisa Sonntag
Telefon: 0421 897699 12
E-Mail: elisa.sonntag@dsk-gmbh.de

1   Anlass, Gegenstand und Aufgabenstellung

Durch den Neubau einer Sport- und Freizeitanlage in der Gemeinde Loxstedt wird der ehemalige Sportplatz nicht länger für sportliche Zwecke benötigt. Die Fläche bietet großes Potenzial für bauliche Innenentwicklungsmaßnahmen und soll einer neuen Bebauung aus Mehrparteienhäusern zugeführt werden. Die zu veräußernde Fläche „Alter Sportplatz“ ist eine 15.000 m² große Freifläche, die südlich der Bahnhofstraße und des zentralen Ortskerns gelegen ist.

Um eine hohe Qualität des Vorhabens zu sichern, sollen die Baugrundstücke im Rahmen einer Konzeptvergabe veräußert werden. Beurteilungsgrundlage für die Vergabe bilden die eingereichten Konzepte in Verbindung mit dem angebotenen Preis. Durch die Durchführung einer Konzeptvergabe erhofft sich die Gemeinde Loxstedt eine optimale Grundstücksvergabe.

 Abb. 1: Lageplan des zu veräußernden Grundstücks (Kartengrundlage Auszug aus den Geobasisdaten des Landesamtest für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN))

2   Art des Verfahrens

Das zu veräußernde Grundstück mit einer Fläche von 15.000 m² umfasst das folgende Flurstück zu Teilen: 324/11, Gemarkung Loxstedt, Flur 5.

Die Grundstücksvergabe erfolgt im Rahmen einer dreistufigen Konzeptvergabe. Das Bewerbungsverfahren bildet die erste Stufe, die Konzeptbewertung durch ein Bewertungsgremium auf der Grundlage eines Kriterienkatalogs bildet die zweite Stufe. Die abschließenden Veräußerungsverhandlungen mit den am besten bewerteten Teilnehmenden stellen die dritte Stufe dar. Vergabekriterien bilden zu 80 % die Konzeptbewertung und zu 20 % der angebotene Preis. Die Erwartung an den Mindestwert von Seiten der Gemeinde Loxstedt liegt bei 180,00 € / m² brutto.

Ziel des dreistufigen Verfahrens ist der Abschluss eines Kaufvertrages zwischen der Verkäuferin – der Gemeinde Loxstedt – und dem bzw. der Ranghöchsten des Bewertungsergebnisses. Insgesamt handelt es sich nicht um ein förmliches Vergabeverfahren gem. VgV.

Aus der Abgabe einer Bewerbung oder eines Konzeptes lassen sich keine Verpflichtungen der Auftraggeberin herleiten und es können keine Ansprüche gegen die Verkäuferin geltend gemacht werden, insbesondere auch nicht aus der Nichtberücksichtigung von Angeboten oder für den Fall, dass eine Vergabe des Grundstücks, aus welchen Gründen auch immer, nicht erfolgt.

Die Auftraggeberin behält sich vor, das Verfahren in der ersten Stufe bei einer geringen Anzahl an Bewerbungen zu beenden bzw. in der zweiten Stufe bei Vorliegen wichtiger Gründe zu modifizieren oder dann zu beenden, wenn nicht genügend belastbare, den Anforderungen dieser Verfahrensunter-lagen entsprechende Konzepte eingehen.

3   Bewerbungsverfahren (1. Stufe)

3.1 Zulassungsbereich / Sprache

Der Zulassungsbereich umfasst die Staaten des europäischen Wirtschaftraumes EWR sowie die Staaten der Vertragsparteien des WTO-Übereinkommens über das öffentliche Beschaffungswesen GPA.

Die Verfahrenssprache ist Deutsch.

Die Bewerbungen, alle Beschreibungen und Legenden der Pläne werden in deutscher Sprache und deutschen Maßeinheiten gefordert. Die deutsche DIN-Normen und baurechtlichen Vorschriften (BauGB, BauNVO, Niedersächsische Landesbauordnung (NBauO), BNatSchG, BImSchG, usw.) sind den Planungen zugrunde zu legen.

3.2   Teilnahmevoraussetzungen

Teilnahmeberechtigt sind Investor:innen, Bauträger:innen, Baugruppen, Genossenschaften, Wohnungsbauunternehmen. Nachfolgend sind diese Akteure unter dem Begriff Investor:innen subsum-miert.

Die Investor:innen sind zur Zusammenarbeit mit Architekt:innen oder bauvorlagenberechtigten Ingenieur:innen verpflichtet, sofern sie den erforderlichen Eignungsnachweis (siehe A.3.3) nicht selber erfüllen.

Für die Teilnahme sind die Bewerbungsunterlagen auszufüllen und die darin geforderten Angaben und Anlagen mit abzugeben. Diese können auf der Homepage des verfahrensbetreuenden Büros DSK GmbH unter folgendem Link heruntergeladen werden: https://dsk-gmbh.de/wettbewerbe/loxstedt-konzeptvergabe/

3.3   Kriterien zur Auswahl der Teilnehmenden (Bewerbungsverfahren)

Die Teilnehmenden werden in einem vorgeschalteten Bewerbungsverfahren ermittelt. Die Gesamtzahl der Teilnehmenden ist nicht beschränkt. Die Prüfung der Bewerbungen erfolgt durch die Verfahrensbetreuung anhand der eingereichten Unterlagen. Mehrfachbewerbungen jeglicher Art sind nicht zugelassen. Abweichungen von den formalen Anforderungen der Bewerbung führen zum Ausschluss vom Verfahren, sofern sie nicht innerhalb einer einwöchigen Frist behoben werden. Über den geforderten Teilnahmeantrag hinaus eingereichte Unterlagen werden nicht berücksichtigt. Ein Bewerbungsformular ist unter dem Link https://dsk-gmbh.de/wettbewerbe/loxstedt-konzeptvergabe/

ab dem Tag der Veröffentlichung zum Download zur Verfügung gestellt.

Es erfolgt keine Rangfolge, die Erfüllung der Kriterien gilt als erfolgreiche Bewerbung. Im Rahmen des Bewerbungsverfahrens sind folgende Angaben und Nachweise zu erbringen:

Investor:innen:

1. Name und Adresse, Unternehmensdarstellung (insbesondere Darstellung des Tätigkeitsgebiets, der Unternehmensform und der Unternehmensstruktur, der Gesellschafter:innen und gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen).

2. Nachweis der Unterschriftenberechtigung im Falle einer Kapitalgesellschaft, z. B. durch die Vorlage eines Handelsregisterauszuges.

3. Eigenerklärung, dass über das Vermögen weder das Insolvenzverfahren noch ein vergleichbares gesetzlich geregeltes Verfahren eröffnet oder die Eröffnung beantragt worden ist oder der Antrag mangels Masse abgelehnt wurde.

4. Eigenerklärung, dass sich das Unternehmen nicht in Liquidation befindet.

Architekt:innen / bauvorlagenberechtige Ingenieur:innen:

1. Berufsnachweis: Nachweis der Berechtigung zur Führung der Berufsbezeichnung Architekt:in oder bauvorlagenberechtigte:r Ingenieur:in (durch Kopie der letzten Beitragsrechnung oder eine Bescheinigung der jeweiligen Architekten- oder Ingenieurkammer, die nicht älter als 2 Jahr ist, Stichtag: 14.08.2022)

Referenznachweis der Teilnehmenden:

Zum Nachweis der Fachkunde und der Leistungsfähigkeit ist eine Referenz je Bewerber:innengemeinschaft auf dem bereitgestellten Referenzformblatt einzureichen.

Folgende Parameter sind zu erfüllen:

• Realisiertes Bauvorhaben vergleichbarer Komplexität mit folgenden Mindestkriterien:
• Angaben zum Umsetzungszeitraum (gefordert: Fertigstellung im Zeitraum 2014 bis August 2024),
• Angabe der Größenordnung. Mindestanforderung 750 m² BGF
• Angabe der erbrachten Leistungen. Mindestanforderung: Fertigstellung des Vorhabens.

Der Teilnahmeantrag besteht aus dem Bewerbungsformular und den Nachweisen. Das Bewerbungsformular ist auf den eigenen Rechner herunterzuladen, dort lokal auszufüllen und zu speichern. Zur Einreichung der Referenzen wird ein Formblatt zur Verfügung gestellt. Das ausgefüllte Bewerbungsformular und die erforderlichen Nachweise sind per E-Mail bis zum 13.09.2024 (E-Mail Eingang) an folgende Adresse zu senden:

loxstedt-konzeptvergabe@dsk-gmbh.de

Eine gesonderte Unterschrift sowie eine fortgeschrittene oder qualifizierte Signatur sind für den Teilnahmeantrag nicht erforderlich. Die Textform ist ausreichend.

Formale Kriterien zur Zulassung des Teilnahmeantrags:

• Fristgerechter Eingang des Teilnahmeantrags
• Vollständigkeit des Teilnahmeantrags

Nicht fristgerecht eingereichte Teilnahmeanträge bzw. schriftliche, in Papierform eingereichte oder formlose Anträge werden nicht berücksichtigt. Alle Bewerbungsunterlagen sind in deutscher Sprache einzureichen. Übersetzungen als Ergänzung zur Kopie des Originaldokuments sind zulässig. Die Bewerbungsunterlagen werden nicht zurückgegeben. Bewerbungsunterlagen, die über den geforderten Umfang hinausgehen, werden nicht berücksichtigt.

4   Konzepterstellung / Bewertung (2. Stufe)

4.1   Informationsveranstaltung

 In einem Kolloquium werden die Auslobung sowie die dazu schriftlich und mündlich gestellten Fragen mit den Teilnehmenden und den Preisgerichtsmitgliedern erörtert und beantwortet. Das Kolloquium findet am 22.10.2024 in Loxstedt statt. Genaue Zeit- und Ortsangaben werden den Teilnehmenden vorab per E-Mail mitgeteilt. Die Teilnahme an der Veranstaltung ist freiwillig.

Schriftliche Rückfragen zu den Verfahrensunterlagen können bis zum 10.10.2024, 12:00 Uhr an das betreuende Büro gestellt werden. Die schriftliche Beantwortung der Rückfragen erfolgt mit dem Protokoll des Kolloquiums. Das Protokoll über das Kolloquium wird allen Verfahrensbeteiligten innerhalb von 5 Tagen zugesandt und wird Bestandteil der Auslobung.

4.2   Planungsleistungen

Präsentationspläne als Ausdruck Max. 2 Blätter, Format DIN A0 im Querformat, gerollt. Auf diesen Blättern sind darzustellen:

• Lageplan im M. 1:500 mit Aussagen zur städtebaulich funktionalen und gestalterischen Einbindung in das Quartier mit Darstellung der Bebauungsstruktur: Gebäude mit Dachform, Geschosszahl und Gebäudehöhe, Abstandsflächen, Nutzung und Erschließung
• Hochbaulicher Entwurf im M. 1:200 mit Angaben zur Nutzung, Erschließung, Freiflächen und deren Anbindung an die öffentlichen Platz- und Straßenräume, Lage der Zufahrten und Eingänge, Verortung Stellplätze und Darstellungen der Grundrisse für das Erdgeschoss. Im Bereich des Erdgeschosses ist die angrenzende Freifläche mit einzutragen. Grundrisse der Obergeschosse können entwurfsabhängig dargestellt werden.
• Funktionsschema der geplanten Bebauung (dreidimensionale Darstellung / Maßstab frei wählbar) mit farbiger Differenzierung zur Darstellung der Nutzungsbereiche bzw. der Wohneinheiten und des Wohnungsmixes.
• Darstellung der zum Verständnis des Entwurfes erforderlichen Ansichten im M. 1:200.
• Darstellung der zum Verständnis des Entwurfes erforderlichen Schnitte im M. 1:200. Zur besseren Lesbarkeit Darstellung auf den Plänen im Maßstab 1:100.
• 1 Perspektive frei wählbar
• Optionale Leistungen: Im Rahmen des vorgegebenen Blattformats ist es den Teilnehmenden freigestellt, Skizzen in freiem Maßstab, Piktogramme und Funktionsskizzen zur weiteren Verdeutlichung der Planungsabsichten darzustellen

5 Veräußerungsverhandlungen (3. Stufe)

5.1 Mindestpreis

Der von der Ausloberin erwartete Mindestpreis der Grundstücke beträgt 180,00 € brutto pro Quadratmeter. 

5.2 Verfahren

Die auf Grundlage der unter A.4.8 genannten Kriterien vorgenommene Beurteilung der eingereichten Konzepte sowie das eingereichte Preisangebot bilden die Grundlage für die Rangfolge. Die als Ergebnis der 2. Stufe gebildete Rangfolge wird durch den Rat beschlossen. Nach Abschluss der Konzeptbewertung (2. Stufe) und erfolgtem Ratsbeschluss wird die Gemeinde Loxstedt mit den Bewerber:innen in der Reihenfolge entsprechend des Bewertungsergebnisses in Vertragsgespräche eintreten.

Die Teilnehmenden verpflichten sich im Rahmen der Präqualifikation dazu, grundsätzlich offen für eine Überarbeitung des eingereichten Konzeptes zu sein. Das Ergebnis der Verhandlungen geht in die abschließende Fassung des Kaufvertrags ein. Die Teilnehmenden werden über das Ergebnis der Konzeptbewertungen und ggf. die Aufnahme von Verhandlungsgesprächen unterrichtet.

5.3 Kaufvertrag und Baugenehmigung

An die Veräußerungsverhandlungen schließt sich zur Absicherung der Verfahrensziele der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages mit Bebauungspflicht und Nutzungskonzept mit Absichtserklärung der Nutzer zwischen den Investor:innen und der Gemeinde an. Inhalte sind die Einhaltung der in Kapitel A.4.7 dargelegten Kriterien sowie die Bebauungspflicht gem. dem in Stufe 2 eingereichten und in Stufe 3 überarbeiteten Konzept. Die Nebenkosten sind von der Käuferin oder dem Käufer zu tragen. Voraussetzung für den Abschluss des Vertrags ist der Beschluss durch den Rat der Gemeinde Loxstedt. Es besteht kein allgemeiner Rechtsanspruch auf den Abschluss eines Kaufvertrags. Der zu stellende Bauantrag wird auf Grundlage einer von der Gemeinde Loxstedt noch aufzustellenden Änderung des aktuell gültigen Bebauungsplanes dem Landkreis zu Genehmigung vorgelegt.

5.4 Eigentum und Urheberrecht

Die Auftraggeberin ist berechtigt, die zur Beurteilung zugelassenen Arbeiten nach Abschluss des Verfahrens ohne weitere Vergütung zu dokumentieren, auszustellen und (auch über Dritte) zu veröffentlichen. Die Namen der Verfasser:innen werden dabei genannt.

Löst sich eine Arbeitsgemeinschaft zwischen Investor oder Investorin / Bauträger oder Bauträgerin und Architekt oder Architektin während oder nach den Verhandlungsgesprächen auf, so ist die Ausloberin berechtigt, unbeschadet der urheberrechtlichen Auseinandersetzungen die Verhandlungen mit einem der Beteiligten der Arbeitsgemeinschaft fortzuführen.

Gleichfalls ist die Ausloberin in diesem Falle berechtigt, die Verhandlungen mit dem/der Bieter:in oder einen in Aussicht gestellten Zuschlag aufzuheben und nur mit den verbleibenden Bieter:innen die Verhandlungen fortzuführen.

Falls im Zuge der Verhandlungen Grundstücke nicht an einen Verfahrensteilnehmenden zum festgelegten Preis veräußert werden können, behält sich die Ausloberin vor, mit weiteren Investor:innen außerhalb des Teilnehmerfelds zu verhandeln.

6 Terminübersicht